Obecnie jest 3 gości i 0 użytkowników online.
Witam Nieznajomy, zostań użytkownikim już dziś.
|
|  |
|
|
|
|
|
|
Grunt to dobra inwestycja
Autor: Anonim. Opublikowano: czwartek, 12 stycznia 2006 - 22:11
|
|
 |
UCZYŃ SWÓJ DOM DOCHODOWĄ INWESTYCJĄ.
„Kapitaliści oczekują zwrotów z inwestycji począwszy od 100% do nieskończoności. Tak jest dlatego, że wiedzą jak kierować ryzykiem i jak generować pieniądze bez angażowania pieniędzy. Mogą to robić, ponieważ wiedzą, że pieniądze nie są rzeczą, ale tylko pomysłem zrodzonym w ich głowie”
Robert Kiyosaki
Czy i Ty masz w sobie kapitalistę?
Przyjrzyj się, jakie możliwości inwestowania są dzisiaj dostępne w Polsce:
1.Giełda – dla aktywnych: akcje, instrumenty pochodne
2.Fundusze inwestycyjne
3.Lokale mieszkalne i użytkowe: przychody z wynajmu, wzrost wartości nieruchomości,
4.Działki budowlane, grunty rolne – wyjątkowe inwestycje dla przewidujących.
Pytanie jest tylko jedno:
Czy otrzymałeś już INFORMACJĘ, jak skorzystać z tych możliwości?
Jeśli tak, to gratuluję! Słowo INWESTYCJA nie spędza Ci snu z powiek. Jeśli nie, to może warto zaczerpnąć trochę wiedzy na ten temat i dopiero wtedy podjąć decyzję, z jakim rodzajem inwestowania wiążę swoją przyszłość. Nie muszę dodawać, że wiązanie przyszłości z inwestowaniem np. w ZUS może przynieść, wręcz minusowy, zwrot z zainwestowanej gotówki.
Dzisiaj zajmę się tematem inwestowania w ziemię, które może okazać się interesujące dla niektórych z Państwa nie tylko z punktu widzenia przyszłych zysków, ale także obecnych oszczędności.
Odpowiemy sobie na pytania:
1. Jakie korzyści finansowe przynosi zakup gospodarstwa rolnego, jeśli chodzi o podatki
i ubezpieczenie emerytalno-rentowe?
2. W jaki sposób Developerzy wykorzystują użytkowanie wieczyste w celu znacznego obniżenia kosztów zakupu ziemi pod inwestycję?
3. Jak sprawić, aby budowa domu sfinansowała się sama?
Zapewne wiecie Państwo, że aby zostać rolnikiem, wystarczy być właścicielem 1 ha ziemi rolnej. Co ważne, z punktu widzenia inwestora, bycie rolnikiem niesie za sobą wiele korzyści – głównie finansowych. Sprzedaż gospodarstwa rolnego wolna jest od opłaty skarbowej i podatku dochodowego (ale już sprzedaż nieruchomości rolnej wolna jest od opłaty skarbowej tylko wówczas, gdy nabywca zobowiąże się ją włączyć do posiadanego już gospodarstwa rolnego lub zobowiąże się zorganizować na niej gospodarstwo rolne). Warto, więc poznać różnicę. Rolnicy opłacają KRUS – składka roczna ~960zł.
Dla porównania – składka roczna ZUS wynosi np. ~8400zł. Uwaga! Jeśli płacisz ZUS nie możesz płacić KRUS.
Będąc rolnikiem możesz generować przychody uprawiając ziemię (sprzedaż płodów rolnych), dzierżawiąc ziemię oraz to, co nas najbardziej interesuje, sprzedając ziemię (kupujemy tanio sprzedajemy drożej).
Przybliżmy nieco termin użytkowanie wieczyste, bowiem z punktu widzenia inwestora jest to termin godny uwagi.
„Zasadnicza cecha użytkowania wieczystego polega na tym, że przez czas jego trwania właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub gmina, a sposób wykorzystania danego terenu określony jest w umowie.”
Źródło: Dziennik Bałtycki 12 XII 2003
Istotnym elementem użytkowania wieczystego była jego terminowość. Najczęściej działki przekazywano na 99 lat, mógł to być jednak czas krótszy, nie mniej jednak niż lat 40. Po upływie tego okresu umowa wygasa, a użytkownikowi zostaje przyznane określone w umowie wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność budynki. Jeżeli takie wynagrodzenie nie zostało sprecyzowane w umowie, kodeks cywilny określa rekompensatę w wysokości 1/4 ich wartości. Użytkownik wieczysty może działać tak, jak właściciel a więc korzystać z danej nieruchomości i nią rozporządzać. Budynki wzniesione na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego są własnością użytkownika, nie może on jednak ich odrębnie sprzedać. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę z pewnej ułomności i niedoskonałości tej formy korzystania z nieruchomości. Dla użytkowników wieczystych (osób fizycznych), którzy nabyli to prawo przed 9 października 1997 roku stworzono, więc możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z postanowieniami ustawy z 4 września 1997 roku (Dziennik Ustaw nr 123 z 9.10.1997 poz. 781) dotychczasowy użytkownik wieczysty mógł złożyć wniosek o przekształcenie prawa:
do kierownika urzędu rejonowego - jeżeli użytkowanie wieczyste jest ustanowione na nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, lub do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, gdy nieruchomości są własnością gminy. W zależności od "stażu" użytkownika wieczystego ustanowiono opłatę za przekształcenie, która składa się z opłat rocznych płatnych przez:
• 15 lat - przy okresie użytkowania wynoszącym 5 lat i krócej
• 10 lat - okres od 5 do 20 lat użytkowania
• 5 lat - powyżej 20 lat.
Załóżmy, że chcemy zostać developerem. Kupujemy ziemię wartości 2mln zł na przetargu gminnym. Ale uwaga! Kupujemy zgodnie z przepisami za ¼ wartości, czyli np. za 500 tys. zł. ponieważ grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Opłata roczna wynosi 1% wartości ziemi, czyli 1% z 2mln zł = 20tys. zł. Developer kupuje ziemię z myślą o zabudowie mieszkaniowej. Zaczyna zbierać pieniądze od klientów na poczet przyszłych mieszkań. W ten sposób zmniejsza koszty pozyskania ziemi. Jeśli sprzeda mieszkania za 3500- 3800zł m2 (ceny mieszkań w Warszawie) to łatwo obliczyć opłacalność inwestycji. Ale uwaga na nieuczciwych developerów, jeżeli to Ty kupujesz mieszkanie! Może się okazać, chociaż teraz coraz rzadziej, że developer spróbuje sprzedać dwukrotnie to samo mieszkanie.
Jak to możliwe? Okazuje się, że jest to proste.
Mamy działkę budowlaną przy zbiegu ulic Piaskowej i Błotnej. W biurze developer ma dwie makiety budynku: pierwszą z wejściem od ul. Błotnej i drugą z wejściem od ulicy Piaskowej. Ten sam blok, dwa różne adresy. Podwójna sprzedaż lokali.
Nie muszę dodawać, co zrobi taki developer, kiedy zbierze pieniądze.
Przypuśćmy jednak, że Państwa marzeniem jest jednak budowa własnego domu a nie zakup mieszkania. Wróćmy, więc do ziemi rolnej, bo dzięki niej budowę własnego domu można zmienić w przynoszącą niezły dochód inwestycję. W/g obowiązujących przepisów działka rolna nie może być mniejsza niż 3000 m2. Rolnikiem zaś jest osoba, która posiada 1 ha przeliczeniowy ziemi. Jeżeli jesteśmy dalekowzrocznym inwestorem, kupujemy 2 ha ziemi rolnej. Następnie dzielimy je na działki np. A, B, C. i oczywiście występujemy do Gminy o warunki zabudowy ( tam, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzeni). Uwaga, jeżeli właścicielami ziemi jest kilka osób, to każda z nich może wystąpić o warunki zabudowy.
Ponieważ sąsiednia działka jest zabudowana, to na działce A o powierzchni 3001 m2 występujemy o warunki zabudowy. Należy pamiętać, że droga też jest działką, w tym przypadku o pow. 3000m2. Pamiętajmy, że samo sąsiedztwo zabudowanej działki zwiększa wartość działek w okolicy (w przypadku braku planów przestrzennych łatwiej jest uzyskać pozwolenie na zabudowę). Dodatkowo wartość podnosi obecność mediów. Jeżeli sprzedamy działki A, B, C, to musimy dokupić lub wydzierżawić 1 ha ziemi( wtedy znów jesteśmy rolnikiem), żeby można było sprzedawać z większym zyskiem pozostałe działki (D).
W ten sposób istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że budowa Państwa domu sfinansowała się sama.
Przygotowała: Magdalena Urbańska na podstawie materiałów ze szkolenia „Grunt to dobra inwestycja”
http://www.mibpartner.pl/nieruchomosci.html
|
| |
|
